통권 제378호- 상생임대주택에 대한1세대 1주택의 특례 > 특별기고

상생임대주택에 대한1세대 1주택의 특례

김재환 신한은행신한PWM대구센터 부지점장

2021년 12월 도입된 상생임대주택의 범위가 금년도 6월 확대 개편되면서, 시장의 관심이 많다.

이번에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례에 대해 알아보자.

임대인인 1세대가 다음의 요건을 충족하여 주택을 임대하는 경우 ‘상생임대인’에 해당한다.

①직전 임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 1년6개월 이상일 것

②직전 임대차예약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

③직전 임대차계약 만료 후 상생임대차계약을 2021년12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결할 것(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정)

④상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상일 것

여기서 임대인이 1세대란 의미는, 임대개시 시점에 1세대1주택을 의미하지는 않는다. 임대개시 당시 다주택자에 해당되나, 추후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인도 상기 요건을 만족시켰다면 상생임대인이 가능하다.

‘상생임대차계약’이란 위 상생임대인의 조건을 충족하여 직전 임대차 계약 다음에 계약하는 갱신, 신규 등 일체의 임대차 예약을 의미한다. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약은 상생임대차계약으로 인정된다. 신규계약인 경우에도 인정되어, 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임차인은 달라도 무방하다. 상생임대차계약의 경우 2024년 12월 31일까지 계약하여 2년 임대기간 충족을 조건으로 하므로, 직전임대차계약과 상생임대차계약 간 연속하지 않아도 된다. 예를 들어, 직전임대차계약 후 임대인이 직접 거주하다가 상생임대차계약을 체결해도 가능하다. 다만, 해당주택을 취득하면서 이전 집주인과의 임대차계약을 승계한 경우는 직전 임대차계약에 해당하지 않으므로 주의가 필요하다. 임대료 5% 범위 내 상향의 경우 민간임대주택특별법을 준용한다. 따라서 전월세 전환율도 민간임대주택특별법에 따른 산정률을 활용하여 계산한다.

다음은 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례다.

①비과세 혜택

조정대상지역에서 1세대가 1주택을 양도시 매매가 12억원까지 비과세를 받기 위해선, 2년의 거주기간이 필요하다. 하지만, 상생임대인이라면 2년의 거주요건을 면제하므로, 상생임대차계약의 임대기간 종료 후 주택 매도시, 12억원까지 비과세가 가능하다.

② 장기보유특별공제 혜택

1세대 1주택자가 2년이상 거주한 주택을 매도하는 경우 장기보유특별공제(보유기간별 4%,거주기간별 4%)가 적용된다. 상생임대인이라면 이 경우 2년 거주 조건을 충족한 것으로 보아, 보유기간별 4%의 장기보유특별공제를 적용할 수 있다.

③ 거주주택 비과세

장기임대주택을 보유하고 있는 경우, 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때 그 거주주택은 12억원까지 비과세를 받을 수 있다. 장기임대주택 외의 주택이 상생임대주택에 해당한다면 2년 거주 요건을 충족한 것으로 보아 거주주택 비과세를 적용한다.

본 내용은 2022년10월기준으로 작성되어 세법 개정 등에 따라 내용이 달라질 수 있다.

물가상승과 금리상승으로 경제의 변동성이 큰 시대에 본 특례를 활용하여 절세제도 등을 활용한다면 가계에 작으나마 보탬이 될 것이다.