특별기고

부동산 공동구매 “리츠”를 아십니까?

[특별기고] 201906월호(통권 338호)
정재민
신한 PWM대구센터 팀장

요즘 어린학생들에게 장래 희망이 무엇이냐고 질문하면 ‘건물주’라는 답변이 심심찮게 나온다는 뉴스를 들어봤을 것이다. 그리고, 우스개소리로 ‘조물주 위에 건물주’라는 말도 많이 들어본 이야기일 것이다.

이와 같이 부동산 임대수익으로 여유롭게 사는 건물주가 요즘 모든 사람의 선망의 대상이 되었지만, 일반 직장인들이 월급을 모아 상가건물을 산다는 것은 꿈같은 이야기다. 기존에는 은퇴자를 중심으로 부동산 임대수익에 관심이 많았으나, 최근에는 저금리시대 마땅한 투자처를 찾지 못한 30~40대도 부동산 임대수익에 주목하고 있는 것이 사실이다.

그러나 부동산임대수익을 올리는 일이 생각만큼 간단한 일이 아니다. 가장 먼저 닥칠 수 있는 문제는 공실이다. 주택이라면 그래도 세입자를 그리 어렵지 않게 구할 수 있겠지만 상가를 분양받거나 샀는데도 임차인을 바로 못 구하는 일이 자주 발생한다. 멀쩡하게 월세를 잘 놓던 상가에서도 임차인이 폐업한 다음 후속 임차인을 못 구해서 애를 먹는 일이 자주 발생하기도 한다. 또한, 임대소득이 아예 안 들어오는 와중에서도 관리비는 꼬박꼬박 나가고, 대출이자는 내야 한다.

최근에는 부동산 관련 각종 세금, 준조세로 인해 보유부담도 증가하였으며, 정부 부동산정책에 영향을 많이 받는다. 그러나 은행 이자보다 높고 또 주식에 비해서는 가격이 크게 떨어질 염려도 없는 부동산 투자의 매력을 포기하기는 어렵다. 이러한 고민을 해결해 줄 수 있는 대안으로 최근에 떠오른 것이 바로 '리츠(REITs)' 투자다.


1. 리츠(REITs)란?

리츠란 'Real Estate Investment Trusts' 의 영문약자로 소액투자자들로부터 모은 자금으로 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자한 뒤, 수익을 투자자들에게 배당하는 '부동산투자회사' 또는 '부동산투자신탁'을 의미한다. 주식 등 유가증권 투자를 통해 수익을 내는 뮤추얼펀드처럼 운영된다는 점에서 부동산 뮤추얼펀드라고도 불린다. 즉, 투자대상이 증권에서 부동산으로 바뀐 셈이다. 따라서 자금을 모아 직접 부동산을 매입해 개발 임대사업을 하거나, 부동산을 담보로 발행되는 주택저당증권(MBS)에 투자하거나, 부동산개발에 자금을 지원하는 프로젝트 파이낸싱(PF)에 참여하는 등 부동산을 통해 자금을 운용하게 된다.
리츠는 투자자에게 정기적으로 배당수익을 제공해야 하기 때문에 주로 안정적인 임대 수익이 발생하는 상업용 부동산에 투자한다. 리츠의 지분은 일종의 주식에 해당하며, 대부분 증권거래소에 상장된다. 이에 따라 투자자는 법인의 형태로 설립되는 개별 투자상품의 지분(주식)을 소유하는 입장이라 할 수 있다. 리츠는 소액투자자를 대상으로 하기 때문에 일반인도 100~200만 원씩 소액자금으로 부동산에 간접적으로 투자할 수 있고, 주식형태로 거래되기 때문에 투자자금을 언제든지 매각이 가능해 손쉽게 현금화할 수 있다는 장점이 있다. 또한 주식과는 달리, 부동산이라는 실물자산에 투자했기 때문에 가격이 안정적이다.

 

2. 리츠의 종류

리츠에 투자한 투자자는 배당수익과 향후 지분을 팔 때 지분매각 금액의 차익으로 투자수익을 확보할 수 있는데 여기서 리츠의 종류는 크게 모든 부동산을 대상으로 하는 '일반 리츠'와 기업의 구조조정을 위해 매각대상이 된 부동산을 대상으로 하는 '구조조정리츠'로 나뉘어지게 된다.

일반 리츠는 자산운용을 직접 하는지 아닌지의 여부에 따라 '자기관리리츠'와 '위탁관리리츠'로 또 다시 구분되는데 자기관리리츠는 실제 직원이 근무하며 직접 자산을 관리, 운용하는 실체형 회사이며 위탁관리리츠는 자산투자 및 운용, 일반적인 사무 일체를 제3자에게 위탁하는 명목상의 회사다.

한편 '구조조정리츠'는 기업이 채무상환을 위해 매각하는 부동산을 대상으로 설립되며 기업부동산을 증권화하여 그 수익을 투자자들에게 배분하는 회사형 부동산신탁을 주로 뜻한다. 채무상환을 해야 하는 회사 입장에서는 구조조정리츠를 통해 부동산을 지분화하여 현금화할 수 있어 채무상환에 도움을 받을 수 있다.

 

3. 리츠 투자의 유의점

리츠에 투자하면 목돈이 필요하지도 않고 부동산 관리도 모두 알아서 해줄뿐더러 세제상의 장점또한 무시할 수 없다. 또한, 유동성이 낮은 부동산 투자에 비해 공모형 리츠 상품의 경우 주식시장에서 자유롭게 사고 팔 수 있으니 유동성도 확보할 수 있어 장점만 있는 상품처럼 느껴진다.

하지만 리츠투자에도 주의해야할 사항이 있다. 리츠도 결국 부동산이기 때문에 어떤 부동산을 기초자산으로 투자하느냐에 따라 수익성이 달라지게 되고 상업용 부동산의 경우 부동산경기상황에 특히 민감하기 때문에 만약 경기 하강에 따라 기초자산인 부동산가격이 하락할 경우 리츠투자에서 손실이 발생할 수도 있다. 또한 투자하는 리츠 상품이 활발한 유상증자를 통해 새로운 자산을 매입하는 지도 중요하다. 만약 유상증자가 없을 경우, 기존 개입한 부동산 자산만으로도 운용하는 경우가 많아 성장성에 한계가 있다.

따라서, 투자자는 리츠 상품에 투자하기 전에 리츠가 어느 부동산에 투자하고 있는지 반드시 확인해야 한다. 특히 부동산 개발사업에 투자하는 리츠의 경우 투자 전 불확실성이 높다는 사실을 인지하여야 한다.


 

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